Расходы на ремонт здания, арендованного у физического лица

Добрый день! Помогите пожалуйста разобраться. ООО - арендатор - применяет ОСНО. Заключен договор с физ.лицом аренды части здания (в собственности) под магазин и склад. По условиям договора здание нуждается в капитальном ремонте, без которого арендатор не сможет начать эксплуатацию аренд.помещения, все расходы за счет арендатора. Договор заключен на неопределенный срок. Арендатор по усл.договора самостоятельно привлекает подрядные организации, закупали бетон, кирпич, арматуру, заказывали экспертизы, устройство площадки и.т.д.
Вопрос - если какие то ограничения на включение этих расходов для НУ, и исходя из условий договора обязательно применение сч.97?
Спасибо!